申通地铁上海再拿地，楼面价仅1.3万/㎡，又要上演“闪电转让”？

— 以下为正文 —

　　34.66亿，申通地铁又在上海拿地了。

　　6月24日，上海市规划和自然资源局发布公告，宣布以协议方式出让松江区4幅地块，成交总价34.66亿元，意向用地者为上海广崧建设发展有限责任公司。

　　这个名字听起来有些陌生，但其背后股东来头不小。天眼查显示，上海广崧由申通集团和松江国资委分别持股51%和49%，是标准的“地铁和地方国资”组合。

　　这已经是申通地铁今年在上海土地市场的第二次大手笔出击。就在3个月前，申通刚以36.9亿元拿下宝山区18号线康文路站TOD综合体。而有趣的是，那块地刚捂热，6月就摆上了转让台。

Part.1

楼面价1.3-1.4万/㎡，周边在售项目地价近2.6万/㎡

　　出让资料显示，这次出让的4宗地块，紧邻在建的上海轨交12号线西延伸段刘五公路站，未来一站即可换乘9号线洞泾站，是典型的TOD上盖物业。

　　其中42A-05地块规划为商业 租赁住房，其余三幅为商品房用地，三块宅地合计占地约14.4万㎡。

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具体来看：

　　42B-01地块（上盖住宅）：用地面积16620㎡，容积率2.5，总价5.336亿元，楼面价12842元/㎡；

　　42B-02地块（Rr2Rr3混合住宅）：容积率1.40，总价6.1885亿元，楼面价14213元/㎡；

　　42B-06地块（上盖住宅）：用地面积超9.6万㎡，容积率1.65，总价21.7882亿元，楼面价13727元/㎡。

　　值得一提的是，三块宅地楼面价集中在1.3万-1.4万/㎡区间。作为参照，地块西南方向约1公里处，华发于2023年7月通过摇号竞得的洞泾镇地块，楼面价25850元/㎡，房地联动价50000元/㎡。该项目“华发海上都荟”在售高层均价约4.5万/㎡，叠排约6.1万/㎡。

　　申通此次地块的地价，较之周边项目低出近一半。即便按5万/㎡的售价估算，地价房价比不足30%，利润空间也相对宽裕。

Part.2

城市界面尚处初期，TOD兑现仍需时间

　　客观而言，价格便宜的背后，是地块目前尚待完善的城市界面。

　　从资料来看，地块周边目前还比较“原生态”，商业、教育、医疗等基础设施相对薄弱，短期内生活便利度不高。整个TOD的成熟，仍有待后续配套的逐步落地。

　　不过，既然被定位为“生活和产业双向服务”的复合型TOD，又有地铁上盖的天然优势，未来随着12号线西延伸段的通车及商业配套的兑现，区域价值大概率会逐步释放。

Part.3

拿地即转让，申通的“快周转”模式

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　　值得一提的是，虽然申通地铁将松江地块收入囊中，但从过往操作看，最终引入合作开发方或整体转让的概率较大。

　　三个月前的宝山TOD项目即是先例。3月拿地，6月9日上海联交所即披露上海广甯建设发展有限公司100%股权及相关债权挂牌转让，该项目公司的核心资产正是宝山18号线康文路站TOD综合体。

　　对于在公开市场拿地难度加大的房企而言政策题材股票，从申通手中承接TOD“半成品”不失为一种入局方式。不过，地铁上盖物业涉及技术门槛、商业配比、自持要求等复杂条件，对开发商的综合能力要求较高。松江这四宗地块最终会否转让、花落谁家，仍有待观察。

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