3月一线城市房价全面上涨，短期反弹还是真正触底 | 对话夏春

如何避免追涨

内容整理自《不会就问》与智汇集团创始人、香港国际金融学会副会长夏春的对话

从2021年的高点算起，中国平均房价已经下跌了约29%，这个数字令人震惊。夏春引用了中国香港房价走势，作为参考，1997年至2003年间，香港房价曾暴跌68%，随后用了整整18年才涨回高点。

中国楼市是否已经触底？未来走向如何？

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核心城市出现"小阳春"，全面见底信号来了吗？

夏春观察到，近期在北京、上海和深圳等大城市的核心地段，房价已从低点出现了5%至10%的小幅反弹，可以称之为一轮"小阳春"。但他同时强调，要说全面见底，目前还很难下定论。

这轮局部反弹背后，夏春归纳了几条核心逻辑。

第一，去年股市的财富效应正在向楼市传导。A股市场创造了一批新的财富，尤其是上市公司高管及其背后的投资人。随着IPO退出通道打开，那些在一级市场苦苦等待多年的投资者终于实现了退出。这些人进入房地产市场，更多出于改善居住条件的需求，而非纯粹的投资行为。

第二，新房产品力的提升正在改变购房者的预期。以长沙为例，购买一套建筑面积140平方米的住宅，实际得房面积可以达到180平方米甚至更高。新盘在户型设计、装修标准和社区配套方面，较过去有了显著进步。

第三，政策端的放松降低了购房门槛。今年上海率先放宽了购房政策，将社保缴纳年限要求从三年降至一年。更值得关注的是，部分优质教育资源也在降低准入标准，这对全国各地的成功商人和企业家形成了强大吸引力——他们会考虑将家庭和子女迁入大城市核心区域，以获取更好的教育和生活资源。

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是否企稳，关键要看供给端

不过，这些利好因素似乎更多是局部性的、结构性的，对原本就有购房需求的群体起到了催化作用。更深层的担忧依然存在：中国的人口总量正在下降，这一趋势对房地产市场构成了长期的根本性压力。

对此，夏春给出了一个有层次的判断：核心地段大概率已经筑底，未来会出现缓慢的反弹。但非核心区域的前景，则远没有这么乐观。

夏春引用海外市场的经验指出，在正常的市场周期中，当房价下跌时，开发商会主动停止拿地和建设，供给端自然收缩，市场最终在供需再平衡中实现价格企稳。只有当需求持续大于供给时，房价才能真正开启持续性上涨。

但中国的现实情况与这一逻辑存在明显偏差。由于地方政府对土地财政的依赖依然深重，即便到了去年，大量二三线城市仍在持续供应土地、继续建设新房。这意味着供给端的收缩远未到位，供需失衡的局面并未得到实质性改善。

夏春特别提到，"十五五"规划以及去年底的中央经济工作会议，已经明确提出了对房地产行业控制新增供应、优化存量供应的方针。在他看来，这才是问题的本质所在——房价哪怕已经很便宜，如果供给端不能有效控制，购房者依然会选择观望。

换言之，中国房地产市场的真正复苏，需要同时满足两个条件：一是供给端被切实管住，新增开发受到约束；二是需求端通过经济增长、财富释放和政策引导逐步回暖。只有当这两股力量形成合力，房价才有可能走出真正意义上的底部。

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